Aluguel em 2027: Por que as novas regras para locação de imóveis exigem CNPJ?

Você vive de aluguel ou possui imóveis rentáveis? Então, preste muita atenção! A partir de 1º de janeiro de 2027, o mercado imobiliário enfrentará uma grande transformação. O governo implementará novas regras para locação de imóveis por meio da Reforma Tributária (Lei Complementar nº 214/2025). Consequentemente, muitos proprietários precisarão abrir um CNPJ. Mas calma, essa exigência não atingirá todo mundo. Portanto, leia este artigo até o final para descobrir se você precisa se adaptar e como evitar pendências com o Fisco.

Quem realmente precisa seguir as novas regras para locação de imóveis?

A Federação Nacional das Empresas de Serviços Contábeis (Fenacon) esclarece que a obrigatoriedade não será geral. Primeiramente, a medida afeta apenas quem ultrapassa certos limites de faturamento. O novo cadastro servirá exclusivamente para viabilizar a emissão de notas fiscais eletrônicas. Além disso, ele permitirá o recolhimento do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).

Entenda os limites de faturamento e o uso do CPF

A legislação definiu critérios muito objetivos. Você precisará obter um CNPJ se for pessoa física e registrar receita bruta superior a R$ 240 mil no ano-calendário anterior. Contudo, esse limite vale apenas para quem aluga mais de três imóveis. Vale lembrar que o valor de R$ 240 mil sofrerá atualizações anuais pelo IPCA.

Por outro lado, a exigência também alcança quem receber mais de R$ 288 mil em aluguéis dentro do próprio ano. Nesse caso, a regra independe da quantidade de imóveis alugados. Quem permanecer abaixo desses valores continuará administrando seus contratos normalmente, usando apenas o CPF.

Importante ressaltar que o novo CNPJ terá finalidade exclusivamente operacional. Ele não altera a sua condição de pessoa física perante o Imposto de Renda. Em entrevista à Exame, o advogado Guillermo de Toledo Piza Kam-Chings, do escritório Fabio Kadi Advogados, resumiu a situação de forma clara:

“É apenas o número cadastral que permite emitir a nota fiscal do IBS e da CBS. Quem não se enquadra nos critérios continua fora da obrigação, usando CPF normalmente.” — Guillermo de Toledo Piza Kam-Chings, advogado.

Como as plataformas digitais afetam as regras para locação de imóveis?

As mudanças também impactam diretamente quem aluga através de plataformas digitais, como Airbnb e Booking. Essa novidade trará reflexos imediatos no mercado imobiliário e turístico de regiões como a Bahia e todo o país.

A regulamentação equipara as locações de curta temporada (prazo de até 90 dias) à atividade de hotelaria. Isso ocorre para fins de incidência do IBS e da CBS. Nesses casos, a legislação prevê uma redução de 40% na alíquota. Esse percentual é inferior ao desconto de 70% concedido às locações residenciais convencionais, as quais não possuem direito ao redutor social.

Além disso, quando o proprietário exerce a locação por temporada de forma habitual, a cobrança ocorrerá normalmente. Isso acontece mesmo para quem possui poucos imóveis no portfólio.

Quando as novas regras para locação de imóveis entram em vigor?

A implantação desse novo sistema ocorrerá de forma gradual. A Receita Federal pretende disponibilizar uma plataforma digital simplificada em novembro de 2026. Esse ambiente será inspirado no sistema utilizado pelos Microempreendedores Individuais (MEI) e contará com um ambiente de testes (sandbox).

A cobrança da CBS começará efetivamente em 2027. Enquanto isso, o IBS terá uma implementação progressiva a partir de 2029. Dessa forma, a transição completa se estenderá até o ano de 2033.

Como se preparar e adequar os seus contratos?

Especialistas recomendam que os investidores revisem seus contratos de locação urgentemente. O objetivo principal é alinhar o repasse tributário diretamente ao inquilino.

Ademais, essa mudança reacende a discussão sobre a constituição de holdings patrimoniais. Os proprietários devem fazer análises cuidadosas sobre os custos com ITBI e registros em cartório. Assim, eles encontrarão o regime fiscal mais vantajoso para proteger a rentabilidade dos imóveis.

Além do IBS e da CBS, a reforma também criou o Imposto Seletivo. O povo o chama popularmente de “Imposto do Pecado”, pois ele tributa produtos prejudiciais à saúde ou ao meio ambiente. No fim das contas, o governo espera que o novo modelo simplifique a tributação sobre o consumo. Consequentemente, isso aumentará a segurança jurídica para todo o mercado imobiliário.